TAŞINMAZ ALINIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Öncü&Keskin Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku avukatları aracılığıyla gayrimenkul hukuku ile alakalı her türlü konuda hukuki hizmet vermektedir.

Bununla birlikte tecrübeli İstanbul gayrimenkul hukuku avukatlarımız taşınmaz alınırken dikkat edilmesi gereken konular ve mevzuat ile ilgili her türlü hukuki danışmanlık, hukuki arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedirler.

TASARRUF İŞLEMİ VE MÜLKİYET HAKKI NEDİR?

Tasarruf işlemi, malvarlığında yer alan bir hakkı doğrudan etkileyerek hakkı devreden, sınırlayan, sona erdiren ve hakkın içeriğini değiştiren hukukî işlemdir. Kişinin malvarlığında yer alan mutlak ve nisbî hak ya da hukukî işlem tasarruf işlemine konu olabilir. Tasarruf işlemi, bir kişinin mülkiyet hakkını kullanarak bir mal veya hak üzerinde değişiklik yapma yetkisini ifade eder. Bu işlemler, mülkiyet hakkına sahip olan kişinin iradesine dayanır. Tasarruf işlemleri, mal veya hakların devri, satışı, bağışlanması, kiralanması, ipotek edilmesi gibi çeşitli şekillerde gerçekleşebilir.Tasarruf işlemi, mal sahibinin iradesine ve niyetine dayalı bir eylemdir.

Bununla birlikte mülkiyet hakkı, hak sahibine hak konusu maldan yararlanma, kullanma ve tasarruf etme yetkisi sağlayan mutlak ve ayni bir haktır. Mülkiyet hakkına sahip kişiye malik denir. Mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğundan herkese karşı yani sadece taraflara değil üçüncü kişilere de karşı öne sürülebilen bir haktır. Mülkiyet hakkı Türk hukukunda anayasa ile korunmakta olup taşınmazlara ait düzenlemeler TMK 683 ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir.

Buna göre;

Türk Medeni Kanunu, Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceğigibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TAPU TESCİL İŞLEMİ İLE KAZANDIĞINIZA VE HUKUKEN HAKLI BİR SEBEBE DAYANDIĞINIZA EMİN OLUN

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur. Bu tescil tapu kütüğüne tescildir. Tescil yapılmadan tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin yeni malike devri mümkün değildir. Ayrıca taşınmaz mülkiyeti devir işlemini geçerli olabilmesi için hem TMK md. 706, hem TBK md. 237, hem Tapu Kanunu md. 26’ya göre devir sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil işleminin geçerli bir hukuki işleme tabi olması gerekir. Burada resmi şekilden kasıt tescilin tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından tapu kütüğüne tescildir.

Eğer taşınmaz mülkiyetinin devri anılan resmi şekilden başka bir şekilde yapılırsa geçersizdir. Ayrıca hukuk düzenimizde hem tapuya güven hem de alenilik ilkesi olduğundan yani, var olan tapu sicillerine herkes ulaşabildiğinden tapu sicilinde zaten var olan bir durumdan ötürü haksız tescil yapılması veya resmi şekilde tescil yapılmamasını hukuk düzeni korumaz. Bununla birlikte anılan nedenlerden dolayı tapu kütüğü siciline dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin iktisapları korunur.

Ve nitekim TMK md. 1024 şöyledir;

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

2. TAPU SİCİLİNİ İNCELEYİN

Tapu sicili, tescil edilen her taşınmazın yüzölçümü, sahibi, numarası gibi bilgilerinin yer aldığı bir sicildir. Tapu sicili alenidir ve herkes tarafından alınacak taşınmazın sorgusu yapılmaktadır. Bu sorgu Tapu Sicil Müdürlükleri’nden veya online olarak yapılabilir.

Tapu sicilini incelerken ilk bakılması gereken taşınmazın sahibidir. Taşınmazın sahibinin sandığınız kişi olması önemlidir. Eğer satın aldığınız kişi mülk sahibi değilse satan kişinin yetkili olduğuna emin olmak gerekir. Aksi halde hak kayıpları yaşanabilir.

Bununla birlikte taşınmazın üzerinde şerh varsa alıcı bunları bildiğine emin olmalıdır. Tapuya şerh koymak, taşınmazın üzerindeki belirli hakları veya yükümlülükleri belirlemek veya güvence altına almak amacıyla tapu siciline kayıt düşmek anlamına gelir. Şerhler, tapu sicilinde taşınmazın mülkiyeti ve üzerindeki haklar hakkında ilave bilgi ve kısıtlamalar içeren notlar olarak yer alır.

Bu şerhler bir taşınmazın satışını engelleyebilir veya sınırlayabilir. Tapuda konulan şerhler, taşınmazın üzerindeki hakları, yükümlülükleri veya mülkiyet durumunu etkileyebilir. Bu şerhler, taşınmazın sahibi dışında diğer kişilere veya kurumlara belirli haklar veya kısıtlamalar tanıyabilir.Dolayısıyla bir taşınmaz alırken ipotek, şufa hakkı, haciz şerhi gibi şerhlerin olmadığına ve olduğu takdirde de bilerek tapu devir işlemi yapıldığına emin olunmalıdır.

Bununla birlikte satın alınacak taşınmazın içinde kiracı oturuyorsa kira kontratı sözleşmeye şerh edilmiş mi, kira kontratının ne zaman biteceği de önemlidir. Taşınmazın içinde kiracının oturması halinde kira bedelleri yeni malike ödenmeye başlanır. Yeni malik yeni ev sahibi de olmuş olur ve ev sahibi olarak hak ve borçlara ehil olur. Yeni malikin taşınmaza ihtiyacı olması halinde sair mevzuat hükümlerine dayanılarak kiracı tahliye edilebilir.

3. BELEDİYE VE DİĞER KURULUŞLARIN TAŞINMAZLA İLGİLİ RAPORLARINI İNCELEYİN

Belediyeler veya ilgili idarelerden taşınmaz projesine dair Yapı Ruhsatı’nın varlığının araştırılması gerekir. Bu belge konut projelerinin resmi bir şekilde değerlendirildiğini ve onaylandığını belirten hukuki bir belgedir.

Gayrimenkulün bulunduğu belediyenin sınırları içinde, gayrimenkule dair herhangi bir tutanak, zapt veya yıkım kararı gibi belgelerin varlığı araştırılmalıdır. Aynı zamanda imar planı ve yapılaşma şartları da detaylı bir şekilde incelenmelidir. İnşaatı tamamlanmış ve teslim edilmek üzere satılan konutun, Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin varlığı kontrol edilmelidir.  Eğer inşaatı tamamlanmış ve teslim edilmek üzere satılan konut Yapı Kullanma İzin Belgesi’ne sahipse, aynı zamanda kat mülkiyeti tesis edilip edilmediği de araştırılmalıdır. İmar planı incelendiğinde, çevredeki diğer taşınmazların imar planlarının da dikkate alınması gerekmektedir.

Belediye kayıtlarının detaylı bir şekilde incelenmesi ve ilgili birimlere yapılacak sorgulamalar sonucunda, gayrimenkulün gerçek değeri olan rayiç bedel de doğru bir şekilde belirlenebilecektir. Bu rayiç bedel, tapuda gerçekleştirilecek alım-satım işlemlerine de yansıyacak büyük bir etkiye sahiptir. Bu nedenle, Tapu Müdürlüğü’ne beyan edilecek olan alım-satım bedeli, rayiç bedele uygun bir şekilde bildirilmelidir; çünkü tapuya bildirilecek alım-satım bedeli, rayiç bedelin altına düşmemelidir

4. EV ALIRKEN AYRICA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Yukarıda anılan hukuki sebepler ile birlikte ev alırken bazı başka hususlara da dikkat edilmesi gerekir. Öncelikle evin nerede alınacağı belirlenmelidir. Yatırım için alınıyorsa ona uygun oturulmak için alınıyorsa ona uygun konum seçilmesi gerekmektedir.

Bununla birlikte ev alırken deprem riski araştırılmalı, binanın yaşına ve kolonlarının temele kadar inip inmediği ile birlikte binanın strüktürü incelenmelidir. Binanın deprem riski ve binanın durumu uzman kişiler tarafından araştırılmalı ve belediyenin de söz konusu yapı ile ilgili raporları araştırılmalı ve alınacak evin zorunlu deprem  sigortası olmalıdır.

İstenen daire tapu sicilindekine uygun mu, yüz ölçümü tapu sicili ile uyuşuyor mu incelenmelidir. Ayrıca alınacak evin inşaatı tamamlanmadıysa kat irtifakı tapusu ile birlikte kat irtifakının kat mülkiyetine çevrileceğine dair sözleşme taşınmaz vaadi sözleşmesi yapılmalıdır. Ve bu taşınmaz vaadi sözleşmesi mutlaka noterde yapılmalıdır. İnşaatı tamamlanmış bir ev alınacaksa kat mülkiyeti tapusu ve yapı izni olması gerekir ki bunlar sadece iskanlı yapılara verilir.

Bunlara ek olarak alınacak evin vergi, fatura gibi borçlarının olup olmadığına bakılır. Eğer varsa yeni malik bunları bilerek taşınmazı almalıdır. Veya borçların ödenmesini eski malikten istemelidir. Yeni malik yeni malik sıfatıyla su ve elektrik gibi hususları üzerine almalıdır.

5. ARSA ALIRKEN AYRICA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Arsa alırken ayrıca dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Tapu sicilinin incelenmesi ve arsanın sahibi, yeri, yüzölçümü gibi hususlara dikkat edilmelidir.Tapu bilgileri tapu sicilinden kontrol edilmelidir. Tapu kütüğünde şerh veya borç var mı araştırılmalıdır.Arsanın arsa tapusuna sahip olduğu hususu araştırılmalı , hisseli tapu mu tek kişiye ait tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Arsanın mülkiyet sınırları zemininde belirlenmesi anlamına gelen arsa aplikasyon belgesi incelenmelidir. Arsanın imar planı belediye veya Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. Ayrıca arsanın ulaşım ve altyapı durumu, çevre ve bölgenin gelişme durumu, geometrisi ve eğimi de yine arsa alırken dikkat edilmesi gereken hususlardandır.

6. TAPU DEVRİ İÇİN GEREKLİ BELGELER

• Tapunun aslı veya fotokopisi
• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi (TC kimlik numarası görünmeli)
• İlgili belediyeden alınmış gayrimenkulün emlak değerini yani rayiç bedeli belirten belge
• Tapu işlemlerini başkası -örneğin gayrimenkul danışmanı- yapıyorsa vekaletname
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) belgesi

Tapu devri tüzel kişiler üzerinden yapılacaksa başka belgeler de istenir:

• Vergi levhası aslı ve fotokopisi
• İmza sirküleri
• Son yönetim kurulu seçiminin bulunduğu sicil gazetesi örneği
• Taşınmaz mallarla ilişkili yetki ve yetkililerin kimlik bilgilerinin bulunduğu yetki belgesi
• Satışı vekil yapacaksa vekaletname

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ İLE ALAKALI ÖRNEK İÇTİHATLAR

Yargıtay Kararı – 7. HD., E. 2009/5587 K. 2010/3955 T. 21.6.2010

Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün, Yargıtay’ca incelenmesi davacı Y…. G…. tarafından istenilmekle, temyiz isteminin süresinde olduğu anlaşıldı. Dosya incelendi, dosyadaki belgeler okundu, tetkik hakiminin açıklamaları dinlendi. Gereği görüşüldü:

Kadastro sırasında 102 ada 35 ve 226, 112 ada 52, 117 ada 2, 122 ada 1, 126 ada 35, 170 ada 83 ve 174 ada 2 parsel sayılı sırasıyla 2349.97, 1349.28, 827.30, 1190.64, 1248.62, 1106.14, 756.58, 1819.80 m2 yüzölçümündeki taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak davalı E… A…., 166 ada 29 parsel sayılı 14079.54 m2 yüzölçümündeki taşınmaz ise bağışa ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak davalı E… U…. adına tespit edilmiştir. Davacı Y… G…., vergi kaydına, satınalmaya ve miras yoluyla gelen hakka dayanarak dava açmıştır. Mahkemece davanın reddine, dava konusu taşınmazların tespit gibi  karar verilmiş; hüküm, davacı Y…. G…. tarafından temyiz edilmiştir.

Dava ve temyize konu 102 ada 35 ve 226, 112 ada 52, 117 ada 2, 122 ada 1, 126 ada 35, 170 ada 83, 174 ada 2 ve 176 ada 29 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde tespit tarihinde zilyet davalılar yararına 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükmünde öngörülen kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ile taşınmaz edinme koşullarının gerçekleştiği, mahkemece yapılan keşif, uygulama ve toplanıp değerlendirilen delillerle belirlenmiştir. Davacı Y…. G…. vergi kayıtlarına dayanmış ise de; mahkemece zilyetlikle birleşmeyen vergi kaydına değer verilmemesinde de bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ayrıca davalı taraf da yargılama sınasında kesin hükme de dayanmıştır. Dava konusu taşınmazların bir bölümünün Asliye Hukuk Mahkemesinin 1999/40-60 E.K. sayılı kesin hükmü kapsamında kaldığı da belirlenmiştir. Kural olarak kesin hüküm kamu düzenine ilişkin istek olmasa bile yargılamanın her aşamasında mahkemece re’sen gözetilmesi gerekli olumsuz dava koşullarındandır. Öte yandan aynı taşınmaz ya da taşınmazlarla ilgili olarak kesin hükmün varlığı halinde sonraki günlü uyuşmazlıkların önceki günlü kesin hükme göre çözümlenmesi zorunludur. Gerçekten bu hukuksal olgu sağlıklı sonuca varmanın temel koşullarındandır.

Mahkemece bu hukuksal olgular dikkate alınarak yazılı şekilde hüküm kurulmasında bir isabetsizlik bulunmadığından, davacı Y….. G…..’nin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, harç peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına, 21.06.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay Kararı – 1. HD., E. 2008/10939 K. 2009/495 T. 19.1.2009

Dava,hata hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece,davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden dava konusu 14 parsel sayılı taşınmazın 187.39 m2 ve arsa vasfı ile davacı adına, 13 parsel sayılı taşınmazın ise 210 m2 ve kuyulu kerpiç ev vasfı ile davalı adına kayıtlı olduğu her iki taşınmazın öncesinde 12 parsel olarak bir bütün iken malikince ifraz eoilerek taraflara satış suretiyle temlik edildiği, 14 parsel maliki davacının taşınmazı satın aldığı tarihten beri fiilen 13 parsel sayılı taşınmazda bulunan evi kullandığı, davalının arsa vasfı ile satın aldığı yerin ise davacı adına kayıtlı 14 parselin bulunduğu yer olduğu anlaşılmaktadır.

Davacı, hata sonucu,tapuda adına temlik edilen taşınmazın fiili durumu yansıtmadığını ileri sürerek davalı adına kayıtlı 13 parsel sayılı taşınmazın kendi adına, 14 parsel sayılı taşınmazında tapusunun iptali ile fiili duruma uygun biçimde davalı adına iptal ve tescili isteğiyle eldeki davayı açmıştır.

Mahkemece, dava konusu 13 ve 14 parsel sayılı taşınmazların taraflar adına kayıtlı yüzölçüm miktarları sabit tutularak dava kabul edilmişse de;

İddianın ileri sürülüş biçimi mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi raporlarından hatanın varlığı ve bu hususun tarafların ve mahkemenin de kabulünde olduğu sabittir.

Bu durumda uyuşmazlığın çözümünün fiili durumun tapuya yansıtılmasından ibaret olacağı kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, miktar ve vasıflarına dokunulmaksızın davacı adına kayıtlı 14 parselin 13 parsel davalı adına kayıtlı 13 parsel sayılı taşınmazın 14 parsel olarak sadece parsel numaraları düzeltilmek ve yer değiştirmek suretiyle fiili duruma uygun hale getirilerek ihtilafın giderilebileceği gözetilmeksizin yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.

Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK’nun 428. Maddesi gereğince bozulmasına, davalı vekilinin usulüne uygun harçlandırılmayan ve temyiz defterine kaydı yapılmayan temyiz dilekçesinin REDDİNE, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,19.01.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay Kararı – 2. HD., E. 2006/17311 K. 2007/12814 T. 28.9.2007

Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı eş, aile konutu olduğunu ileri sürdüğü taşınmazın, eşi Niyazi tarafından dava dışı Medine’ye, Medine’nin de davalı Tuncer’e satış yoluyla devredildiğini, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince satış için rızasının alınmadığını, yapılan satışın geçersiz ve davalı Tuncer’in de kötü niyetli olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın davalı Tuncer üzerinde bulunan tapu kaydının iptali ile tekrar (eski maliki) eşi Niyazi adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Dava sonunda verilecek hüküm, kocanın ve dava dışı Medine’nin hukukuna etkili olacaktır. Bu durumda davada husumetin, satışı gerçekleştiren davacının eşi Niyazi’ye yöneltilmesi, Medine’ye de davanın ihbar edilmesi (HUMK 49-52), gösterdikleri takdirde delillerinin toplanması ve tüm deliller birlikte değerlendirilerek ulaşılacak sonuç uyarınca karar verilmesi gerekirken, eksik hasım ve eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Hükmün yukarıda gösterilen sebeple (BOZULMASINA), bozma sebebine göre diğer yönlerin şimdilik incelenmesine yer olmadığına, temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 28.09.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.