Blog

KİRA HUKUKU

Öncü&Keskin Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku avukatları aracılığıyla kira hukuku alanında kendi kullanımı için daire veya işyeri alanlar tarafından açılabilecek kira uyuşmazlığıyla alakalı her türlü konuda hukuki hizmet vermektedir.

Bununla birlikte tecrübeli İstanbul kira hukuku avukatlarımız  kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü hazırlanması gibi işlemler ile birlikte kira tahliyesi ile ilgili her türlü hukuki danışmanlık, hukuki arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedirler.

KİRA SÖZLEŞMESİ VE İÇERİĞİ

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde hükme bağlanmıştır buna göre, Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.Bu Sözleşme, taraflar arasında karşılıklı rıza ile oluşturulan bir hukuki belge olup, kiralanan bir mülkün kullanım hakkının tespiti amacıyla düzenlenmiştir. Kira Sözleşmesi, Türk Hukuku’nda sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde tarafların karşılıklı iradesine dayanmaktadır.

Söz konusu sözleşme, taraflar arasında kiralanan mülkün özelliklerini, kullanım amacını, kira süresini, kira bedelini ve ödeme şartlarını tespit etmek amacıyla düzenlenir. Kiralayan ve kiracı, bu sözleşme kapsamında belirtilen koşullara uymayı kabul ederler. Kiracı, kira süresi boyunca kiralanan mülkü belirli bir bedel karşılığında kullanma hakkına sahiptir.Kiralayan ise, kira bedelinin ödenmesi şartıyla, kiralanan mülkün kullanım hakkını kiracıya devreder. Bu Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenler ve geçerliliğini hukuki bir sözleşme olarak sürdürür.

Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen hükümleri içerir. Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödeme, kiralanan mülkü uygun bir şekilde kullanma ve belirlenen kira süresi içinde mülkü iade etme yükümlülüğü altındadır.Ek olarak, kira sözleşmesinde depozito veya teminat gibi ilave güvenceler de düzenlenebilir. Bu tür güvenceler, kiracının sözleşme koşullarına uymasını sağlamak amacıyla kullanılır. Kira sözleşmesi, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini korumak için büyük öneme sahiptir. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmaması ve hukuki sorunlarla karşılaşılmaması için, sözleşme hükümleri açık ve net bir şekilde belirlenmelidir.

Kira sözleşmeleri için belirli bir şekil şartı olmasa da, hukuki uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı olarak düzenlenmesi önem taşır. Ayrıca, kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreler için düzenlenebilir. Taraflar, kira sözleşmesi yaparken, tarafların yetkilileri, adresleri ve kimlik bilgileri, kiralananın tanımı ve özellikleri, ödeme yöntemi, kira süresi gibi hususlar konusunda anlayış ve anlaşma içinde olmalıdır.

KİRA TESPİT DAVASI VE ŞARTLARI

Kira bedeli, bir kiralama sözleşmesi çerçevesinde bir mülkün kiracı tarafından kullanılması karşılığında ödenen tutarı ifade eder. Kiracı, kiralanan mülkün kullanım hakkını elde etmek için ödenen bedeldir. Kira bedeli, kira sözleşmesinin bir önemli unsuru olup, sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde taraflar arasında serbestçe belirlenebilir.Kira bedelinin miktarı, kiralanan mülkün türü, büyüklüğü, konumu, ekonomik koşullar, piyasa talepleri ve sözleşme şartları gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir. Kira bedeli, genellikle aylık veya yıllık olarak ödenir ve kira sözleşmesinde belirtilen ödeme şekli ve süresine uygun olarak tahsil edilir.

Türk Hukuku’nda, sözleşme serbestliği ilkesi gereği, tarafların kira bedelini ve diğer kira koşullarını belirleme özgürlüğü bulunmaktadır. Ancak, bu serbestlik bazen anlaşmazlıklara yol açabilir. Ekonomik koşulların değişmesi, piyasa şartlarının dalgalanması ve diğer faktörler nedeniyle kira bedeli kiracı ve mülk sahibi arasında ihtilaf konusu olabilir.

TBK’nın 343. maddesi ve devamı, kira bedelinin nasıl tespit edileceği ve anlaşmazlıkların nasıl çözümleneceği hakkında önemli düzenlemeler içermektedir. Bu maddeye göre, taraflar, kira bedelini her kira dönemi sonunda belirlerken, önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranının on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçmemek şartıyla anlaşabilirler. Yani taraflar, kira bedelinin artış oranını TÜFE’ye bağlı olarak belirleyebilirler. Ancak, böyle bir anlaşma taraflar arasında oluşmazsa veya sağlanamazsa, kira bedeli hakkaniyete uygun bir şekilde hakim tarafından belirlenir.

Kira bedeli tespiti ile ilgili anlaşmazlıklar durumunda, kiracı veya mülk sahibi TBK’nın 345. maddesi gereği kira bedeli tespit davası açabilirler. Mahkeme, kira bedelini belirlerken önceki kira yılının TÜFE oranı değişim ortalamasını, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir karar verir.Yalnız artık bu kuralın bir istisnası vardır o da kira artırımının %25’I geçemeyeceğidir.

Buna göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilen kira dönemini kapsayan sözleşmelere yüzde 25 tavan sınırı getirilmiştir. Dolayısıyla TBK madde 343 uygulanmayıp 7094 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 uygulama bulacaktır. Ve kira artırımında ve kira tespit davalarında TÜFE oranının yıllık değişim ortalamalarına göre değil yüzde 25’i geçmeyecek şekilde artırım yapılabilecektir.

Bu dava her zaman açılabilir, ancak kiracının yeni kira döneminde açtığı davanın kiracıyı bağlaması için, dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün sonra açılmalı veya kiraya veren, bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Aksi takdirde, yeni kira dönemi başladığında kira bedeli tespit edilmemiş olacaktır. Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK DÖNEMİ

Arabuluculuk tarafların içinde bulundukları bir özel hukuk uyuşmazlığının, tarafların seçtikleri tarafsız ve uzman bir üçüncü kişi yardımıyla mahkemeye gitmeden veya mahkemenin yönlendirmesiyle çözmelerinde kullanılan bir yöntemdir.Arabuluculuk bir alternatif uyuşmazlık çözümü yöntemidir.

Arabuluculuk, Türk hukukunda zorunlu arabulucuk ve ihtiyari arabuluculuk olarak ikiye ayrılır. Bunların birbirinden farkı,zorunlu arabuluculuk da dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartının zorunlu olmasıdır.

Yani zorunlu arabulucukta arabulucuya başvurma tarafların iradesine bırakılmamış bir dava açma şartı haline gelmiştir. Tarafların arabuluculuk kurumuna başvurmadan dava açmaları halinde ise davaları dava şartının yokluğu sebebiyle usulden reddedilecektir. Zorunlu arabuluculuğa ticari uyuşmazlıklar, işçi-işveren uyuşmazlıkları, tüketici uyuşmazlıklarında başvurulur. İhtiyari arabuluculuk halinde ise taraflar böyle bir zorunlulukları olmadığı halde arabuluculuk kurumuna başvururlar.

05.04.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında  Arabuluculuk Kanunu’nda bazı değişiklikler yapılmıştır.Bu değişiklikle beraber kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ihtiyari arabuculuk kapsamından çıkartılarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıtır. Bu değişiklik uyarınca,01.09.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar dava şartı olarak zorunlu arabuluculuğun kapsamı altına alınmıştır.Ayrıca anılan değişiklikler ile taşınmazın devri veya taşınmaz üzerine sınırlı ayni hak tesisine ilişkin uyuşmazlıklar da ihtiyari arabuluculuğa elverişli hale getirildi.

Demek ki bu düzenleme dolayısıyla, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren tarafların kira uyuşmazlıkları sebebiyle örneğin kira bedeli veya tahliye ile ilgili ithilaf halinde olmaları durumunda mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurmaları zorunlu hale gelmiştir. Tarafların kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmaları halinde davaları dava şartındaki yokluk sebebiyle usulden red olacaktır.

Artan kira uyuşmazlıkları, mahkemelerin yoğunluğu ve arabuluculuğun mahkeme sürecine göre çok hızlı ve ekonomik olması, arabuluculuk süresince tarafların anlaşması halinde arabulucunun kararının uygulanma bakımından kesin hükümde olması,arabuluculuğun daha barışçıl bir çözüm olması nazara alınarak böyle bir karar verildiği aşikardır.

KİRACI TAHLİYESİ

Kira sözleşmesi belirli süreli de olsa belirsiz süreli de olsa tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülmüş olan sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir.Ayrıca kanunnda sayılan sebeplere ek olarak bir de kanun koyucu tahliye hususunda sebeplerin gerçek ve samimi olmasını aramıştır. Sebeplerin gerçek ve samimi olmaması halinde ev sahibi aleyhinde borçlar hukuku kapsamında tazminat yükümlülüğü doğabilir.Aşağıda anılan şartların hem konut hem de çatılı iş yerlerinin kiralanması kapsamında gerçekleşmesi halinde kiracı tahliye edilebilir.

Kiracının temerrüdü halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracı, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiralayan, çatılı iş yerleri ve konutlar için kiracıya en az 30 günlük bir süre verip ödemediği halde sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı, bu süre içinde kira borcunu ödemezse, kiralayan, kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olur.Bu düzenleme, kiracının kira ödemelerini zamanında yapma yükümlülüğünü vurgular ve kiralayanın kira bedeli ödenmezse sözleşmeyi feshetme hakkını korur. Kiracı, bu tür durumları önlemek için kira bedellerini zamanında ödemelidir.

Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı göstermemesi halinde tahliye,Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca, kiracı kiralananı özenle kullanmalı ve komşularına saygı göstermelidir. Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda kiralayan, çatılı iş yerleri ve konutlar için kiracıya en az 30 günlük bir süre verip davranışlarını düzeltmesini talep etmek amacıyla yazılı bir ihtar gönderebilir. Kiracı, bu süre içinde davranışlarını düzeltmezse, kiralayan sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olur.Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralananı kasıtlı olarak ağır bir şekilde zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olduğu açıkça anlaşılması veya kiracının davranışlarının kiralayan veya aynı taşınmazda yaşayan diğer kişiler ve komşular için hoşgörülemez hale gelmesi durumunda, kiralayan yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

İhtiyaç  Halinde Tahliye:  Türk Borçlar Kanunu madde 350’ye göre, kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunması durumunda, belirli süreli kira sözleşmeleri için sürenin sonunda ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde, kira sözleşmesini sona erdirebilir.Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için her bir 6 ay, fesih dönemidir. Ancak kiracının tahliye edilmesi için kiralayanın 3 ay öncesinden ihtarla bildirimde bulunması gerekir. Kiracı, bu bildirime rağmen evi tahliye etmezse, kiralayan tahliye davası açabilir.Kanun, bu tahliye nedeninin samimi ve gerçek olmasını şart koşar. Örneğin, kiralayanın aynı veya yakın bir mahallede başka bir mülkü olduğunda tahliye sebebi gerçek ve samimi görülmeyebilir. Ayrıca, taşınmazın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağı bir kısıtlama getirir.Tadilat halinde tahliye: Türk Borçlar Kanunu madde 350 uyarınca,kiralayanın kiralananı esaslı tadilat, yeniden inşa, imar amacıyla onarım, genişletme veya değiştirme ihtiyacı doğması durumunda kiracının tahliyesini isteyebileceği durumları düzenlemektedir. Ancak bu tahliye nedeni de bazı şartlara tabidir.Tadilatın esaslı olması ve kiracının kullanımına engel teşkil edecek bir düzeyde olması gerekmektedir. Basit tadilatlardan bahsedilmemektedir. Örneğin, evin yıkılıp tekrar inşa edilmesi, esaslı bir tadilat sayılabilir.Tahliye süresi, belirli süreli kira sözleşmeleri için sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler için ise belirli dönemlere ve bildirim sürelerine göre belirlenmelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için her bir 6 ay, fesih dönemidir. Kiracının tahliye edilmesi için kiralayanın 3 ay öncesinden ihtarla bildirimde bulunması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen tahliye etmezse, kiralayan tahliye davası açabilir. Bunlara ek olarak kanun koyucu yine anılan sebebin gerçek ve samimi olması gerektiğini öngörmüş olup tadilat sebebiyle kiracının tahliyesi gerçekleşirse tahliyeyi takip eden 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.Taşınmazın bu 3 yıllık sürede başkasına kiralanması için eski kiracının kiralayanın yaptığı yazılı bildirime 1 ay içinde cevap vermemesi veya reddetmesi gerekir.

Yeni  Malikin Gereksinimi  Halinde Tahliye( İktisap Halinde Tahliye): Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi uyarınca, Kiralananı sonradan satın alan yani malik olup hak iktisap eden kişinin kiralayanı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa hak iktisap etme tarihinden başlayarak  1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Bununla birlikte yeni malik gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanma Suretiyle Tahliye: Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı ve kiralayan, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağı konusunda bir tahliye taahhütnamesi (anlaşma) yapabilirler. Kiracı, bu taahhütnameye göre belirtilen sürede kiralananı boşaltmayı kabul eder.Ancak, kiracı, taahhütnameye rağmen kiralananı belirtilen sürede boşaltmazsa, kiralayan taahhütnameye dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu fesih için kiralayan, taahhütnamedeki sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.Bu taahhütnamenin, kira sözleşmesinden sonra yapılması gerekmektedir. Ayrıca, bu halde kiracının sözleşmeden doğan tazminat hakları saklıdır.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Halinde Tahliye: Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesine göre, Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde ve bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kirasını aynı kira yılı içinde 2 kez ödemezse kiralayan kiracıya iki haklı ihtarda bulunduktan sonra kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiracının Başka Bir Konutun Maliki Olması Durumunda Tahliye: Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesine göre, Kiralayanın kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belde veya ilçe belediye sınırları içinde oturmaya uygun bir konutunun olduğunu bilmemesi halinde kiralayan sözleşmenin bitiminden başlayarak1 ay içinde dava yoluyla kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Olağanüstü Sebeplerle Fesih :

• Önemli Sebepler: Hem kiralayan hem kiracı önemli bir sebebin olması ve bu sebebin tarafların kira ilişkinin devamını çekilmez hale getirmesi durumunda sözleşmeyi yasal feshi bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. (TBK 369)
• Kiracının İflası: Kiracının iflası halinde sözleşme iflasın açıldığı anla birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak kiracı kiraya verene işlemekte olan kira bedeli ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verirse kiralayan sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. (TBK 370)
• Kiracının Ölümü: Bu halde kiracının murisleri ve kiraya veren 6 aylık fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilirler. (TBK 371)

ÖRNEK YARGI KARARLARI:

6. HD., E. 2014/9835 K. 2014/9965 T. 17.09.2014

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, Dairemizin 14.04.2014 gün ve 2013/12927-2014/4878 sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmesi üzerine bu defa davacı tarafından yasal süresinde karar düzeltme isteminde bulunulmuş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe girmiş ise de, bu Kanuna 6217 Sayılı Kanunla ilave edilen Geçici 3.maddenin (1.) bendinde, Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlama tarihine kadar, 1086 Sayılı Kanun’un kanun yollarına ilişkin hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı hükme bağlandığından, kararın düzeltmeye tabi kararlardan olup olmadığı 1086 Sayılı Kanun hükümlerine göre belirlenmiştir.

Hüküm, kira tespitine ilişkin olup, Sulh Mahkemesince verilmiştir. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanun’unun 440/III-1 ve 2.maddeleri gereğince; aynı yasanın 8.maddesinde gösterilen davalara ait hükümlerin onanmasına veya bozulmasına ilişkin kararlara karşı karar düzeltme yoluna gidilemez. Dava, 440/III-2.madde de ayrık tutulan davalardan da değildir. Bu itibarla inceleme olanağı bulunmayan karar düzeltme dilekçesinin reddi gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle karar düzeltme dilekçesinin REDDİNE, istek halinde peşin alınan karar düzeltme harcının karar düzeltme isteyene iadesine, 17.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. HD., E. 2006/11947 K. 2007/94 T. 22.1.2007

İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı alacaklı, davalı borçlu hakkında kira alacağı nedeniyle tahliye istekli olarak başlatmış olduğu icra takibine vaki itiraz üzerine icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece istemin reddine karar verilmesi üzerine, karar davacı alacaklı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı alacaklı vekili, dava dilekçesinde davalının kiralananda 22.10.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalı kiracı hakkında 2005 Aralık ayı kira ve ciro farkı ile 2005 Kasım ayı ciro farkının tahsili için icra takibi yaptıklarını, davalının ana paraya, faiz ve faiz oranına itiraz ettiğini, kira bedelini de ödemediğini belirterek itirazın kaldırılması, takibin devamı ve % 40 icra inkar tazminatına hükmedilmesini ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı borçlu vekili, davayı kabul etmediklerini, taraflar arasındaki kira ilişkisinin hasılat kirası olduğundan Borçlar Kanunu’nun 288. maddesi hükmüne göre altmış gün yerine otuz günlük süre verildiğinden temerrütten bahsedilemeyeceğini ve tahliye istenemeyeceğini, faiz ve faiz oranlarını da kabul etmediklerini, davanın reddini savunmuştur.

Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 22.10.2000 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan yer C… S… Ticaret Merkezi A.Ş. Merkezinde 890 m2 sözleşmeye ekli konumda gösterilen TM01 nolu işyeri olarak belirtilmiştir. Sözleşmede kira parası asgari 71.200 Dolar olup, bu bedelin üzerine çıkılması halinde cironun % 51 olarak ödeneceği kararlaştırılmış, sözleşmenin ödeme planı başlıklı maddesinde de her yıl dolar üzerinden KDV’si ile ödenmesi gereken asgari aylık kira bedeli gösterilmiştir. C… S… Ticaret Merkezi A.Ş. alışveriş merkezindeki boş işyeri, oyuncak ve çocuk mağazası olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Borçlar Kanunu’nun 270 ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat kirasından söz edilebilmesi için hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması ve kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Oysa taraflar arasında düzenlenen sözleşmede boş işyerinin mağaza olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği, bir demirbaş devrinin söz konusu olmadığı işletme ruhsatıyla kiralanmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede kira parasının aylık cironun bir bölümü olarak ödeneceğinin kararlaştırılması taraflar arasındaki kira ilişkisinin hasılat kirası olduğunu göstermez. Sözleşmenin kira bedeli ve ödeme şekli başlıklı 5. maddesindeki bu düzenleme sadece kira parasının belirlenmesine yöneliktir. Bu halde taraflar arasındaki kira ilişkisinin temerrüt açısından Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğunun kabulü gerekir. Buna göre, davacı kiralayanının ödenmeyen kira ve ciro farklarının tahsili için davalı kiracı hakkında yaptığı icra takibinde Borçlar Kanunu’nun 260. maddesine göre otuz gün süreli ödeme emri düzenlenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu nedenle işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Hükmün yukarıda açıklanan nedenle (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.01.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan itirazın iptali-tahliye davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle davalılar hakkında yapılan icra takibine itirazın iptali ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece, istemin reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6. HD., E. 2010/2015 K. 2010/6263 T. 26.5.2010

Hakkında yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak Antalya İkinci İcra Müdürlüğümün 2008/6325 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, davalıların haksız olarak takibe itiraz ederek takibi durdurduklarını, davalıların haksız itirazlarının iptali ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalılar vekili, tahliye taahhüdünün tahliye tarihi belirtilmeksizin verildiğini, davacının kötü niyetli olduğunu bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davaya konu edilen tahliye taahhütnamesinin kira süresi dolmadan 01.04.2008 tarihli ve adi şekilde düzenlendiği, sözleşmenin ise noterden düzenlendiği, tarafların 10 yıllık sözleşmeyi bertaraf etmek istedikleri takdirde taahhüdün de noterden düzenlemesi gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenmiş 12.05.2000 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı vekili, 15.05.2000 günlü düzenleme, 01.04.2008 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalılar hakkında 04.04.2008 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalılar, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında, gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, taahhüdün tahliye tarihleri belirtilmeksizin verildiğini ileri sürmüştür. Davacı, yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre, davalıların sözleşmenin yenilendiğini aynı kuvvete haiz yazılı bir belge ile kanıtlamaları gerekir. Davalılar akdi ilişkinin yenilendiğine dair yazılı bir belge sunamamalardır. Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalılar tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde “bir süreden beri kiracısı bulunduğumuz…” ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26.05.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.