KİRA TESPİT DAVASI

Öncü&Keskin Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku avukatları aracılığıyla kira hukuku alanında kendi kullanımı için daire veya işyeri alanlar tarafından açılabilecek kira uyuşmazlığıyla alakalı her türlü konuda hukuki hizmet vermektedir.

Bununla birlikte tecrübeli İstanbul kira hukuku avukatlarımız  kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü hazırlanması gibi işlemler ile birlikte kira tahliyesi ile ilgili her türlü hukuki danışmanlık, hukuki arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedirler.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.Bu Sözleşme, taraflar arasında karşılıklı rıza ile oluşturulan bir hukuki belge olup, kiralanan bir mülkün kullanım hakkının tespiti amacıyla düzenlenmiştir. Kira Sözleşmesi, Türk Hukuku’nda sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde,yani Türk Borçlar Kanunu madde 26’ya dayanarak, tarafların karşılıklı iradesine dayanmaktadır.

Söz konusu sözleşme, taraflar arasında kiralanan mülkün özelliklerini, kullanım amacını, kira süresini, kira bedelini ve ödeme şartlarını tespit etmek amacıyla düzenlenir. Kiralayan ve kiracı, bu sözleşme kapsamında belirtilen koşullara uymayı kabul ederler. Kiracı, kira süresi boyunca kiralanan mülkü belirli bir bedel karşılığında kullanma hakkına sahiptir.Kiralayan ise, kira bedelinin ödenmesi şartıyla, kiralanan mülkün kullanım hakkını kiracıya devreder. Bu Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenler ve geçerliliğini hukuki bir sözleşme olarak sürdürür.Ayrıca bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen hükümleri içerir. Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödeme, kiralanan mülkü uygun bir şekilde kullanma ve belirlenen kira süresi içinde mülkü iade etme yükümlülüğü altındadır.Ek olarak, kira sözleşmesinde depozito veya teminat gibi ilave güvenceler de düzenlenebilir. Bu tür güvenceler, kiracının sözleşme koşullarına uymasını sağlamak amacıyla kullanılır. Kira sözleşmesi, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini korumak için büyük öneme sahiptir. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmaması ve hukuki sorunlarla karşılaşılmaması için, sözleşme hükümleri açık ve net bir şekilde belirlenmelidir.

Kira sözleşmeleri için belirli bir şekil şartı olmasa da, hukuki uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı olarak düzenlenmesi önem taşır. Ayrıca, kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreler için düzenlenebilir. Taraflar, kira sözleşmesi yaparken, tarafların yetkilileri, adresleri ve kimlik bilgileri, kiralananın tanımı ve özellikleri, ödeme yöntemi, kira süresi gibi hususlar konusunda anlayış ve anlaşma içinde olmalıdır.

KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ VE KİRA TESPİT DAVASI

Kira bedeli, bir kiralama sözleşmesi çerçevesinde bir mülkün kiracı tarafından kullanılması karşılığında ödenen tutarı ifade eder. Kiracı, kiralanan mülkün kullanım hakkını elde etmek için ödenen bedeldir. Kira bedeli, kira sözleşmesinin bir önemli unsuru olup, sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde taraflar arasında serbestçe belirlenebilir.Kira bedelinin miktarı, kiralanan mülkün türü, büyüklüğü, konumu, ekonomik koşullar, piyasa talepleri ve sözleşme şartları gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir. Kira bedeli, genellikle aylık veya yıllık olarak ödenir ve kira sözleşmesinde belirtilen ödeme şekli ve süresine uygun olarak tahsil edilir.

Türk Hukuku’nda, sözleşme serbestliği ilkesi gereği, tarafların kira bedelini ve diğer kira koşullarını belirleme özgürlüğü bulunmaktadır. Ancak, bu serbestlik bazen anlaşmazlıklara yol açabilir. Ve her ne kadar kira bedeli bakımından sözleşme serbestisi olsa da kira bedelinin değişikliği bakımından belli şartlar bulunmaktadır.Ekonomik koşulların değişmesi, piyasa şartlarının dalgalanması ve diğer faktörler nedeniyle kira bedeli kiracı ve mülk sahibi arasında ihtilaf konusu olabilir.

Türk Borçlar Kanunu madde 343 kira bedelinin artırımına ilişkin hükümleri düzenlemiştir.Bu maddeye göre,kiralayan kiracı aleyhine kira bedelinin belirlenmesi dışında hiçbir değişiklik yapamaz. Her ne kadar kanun koyucu kiracıyı güçsüz taraf olarak görmüş ve onu korumaya yönelik hükümler getirmiş olsa da bu hüküm bakımından kiralayananın menfaatine cevaz verilmiştir.

Kira bedelinin artırımına ilişkin düzenlemeler ise TBK 344 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Buna göre;

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’

Demek ki, tarafların aralarında anlaşamadığı hallerde hakim hakkaniyete uygun karar verir ancak verdiği karar yıllık TÜFE oranının sınırları içinde kalmalıdır ve bu halde 5 yıllık süre şartı aranmaz.5 yıldan uzun süreli veya 5 yılda bir yenilenen kira sözleşmeleri bakımından tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir burada hakim emsal dairelerin kira rayiçlerini de göz önünde bulundurarak karar verir dolayısıyla kira bedeli TÜFE oranını geçebilir.

Kira tespit davasının şartları ise:Taraflar arası kira sözleşmesinin olması, yenilenen kira dönemine dair kira artışın ne şekilde yapılacağına dair sözleşmede hüküm bulunmaması veya sözleşmenin 5 yılını doldurması ile 5 yılda bir yenilenmesi ve kira tespiti isteminde bulunan davacının bu istemden hukuki yararının olmasıdır.

Kira tespit davası her zaman açılabilir, hak düşürücü veya zamanaşımı süresine tabi değildir. Yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

İLGİLİ MAHKEME KARARLARI

6. HD., E. 2014/6112 K. 2014/7606 T. 10.06.2014

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, halen ödenmekte olan aylık 3.500 TL kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık net 5.000 TL olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesine göre kira süresi iki yıl olup, kira artış oranı TEFE- TÜFE ortalamasıdır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı 06.09.2012 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, aylık 3.500 TL olan kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren net 5.000 TL olarak tespitini istemiş, mahkeme ise, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi çerçevesinde davanın yasada belirtilen süre içinde açılmadığını, davacının takip eden dönem için herhangi bir talepte bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar vermiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır. Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir. Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3. maddesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Her ne kadar davacı kira artırımı konusunda bir ihtarname keşide etmemiş ise de, sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 06.09.2012 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 3. HD., E. 2017/3113 K. 2017/15391 T. 7.11.2017

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, tahliye yönünden davanın reddine, kira bedelinin tespiti yönünden davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı ve davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalının kiracı olarak bulunduğu dava konusu taşınmazı 14.02.2014 tarihinde satın aldığını, taşınmazda oto yıkama ve oto galeri işi ile uğraşan davalının aylık 800,00 TL kira bedeli ödediğini, davacının, Malkara Noterliğinin 1823 yevmiye numaralı ihtarnamesi aracılığıyla, taşınmazın yeni maliki olduğunu, ihtiyacı sebebiyle kiralananı tahliye etmesini davalı tarafa edinme tarihinde ihbar ve ihtar ettiğini fakat davalının taşınmazı kendisine tanınan 6 aylık sürede tahliye etmediğini ve taşınmazın rayiç kira bedelinin 650 TL olmasına rağmen aylık 350 TL kira bedeli ödediğini, belirterek davalının tahliyesini ve dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 650 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, taşınmazın önceki sahibi tarafından, 01.11.2008 tarihinde 2 yıllık süre için aylık 150 TL bedel ile kiralandığını, her yıl enflasyonun üzerinde kira bedelinin artırıldığını, davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, tahliye yönünden, davacının, dava dilekçesinde ve verilen süreye rağmen taşınmazda hangi iş ile iştigal edeceğini açıklamadığı, davacının yurtdışında ikamet ettiği ve ihtiyaç iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine, kira bedelinin tespiti yönünden, davanın kısmen kabulü ile dava tarihinden itibaren kira bedelinin 550 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının tüm ve davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-) Davalı vekilinin kira bedelinin tespiti davası nedeniyle vekalet ücretine yönelik temyiz itirazına gelince; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlemesine göre tespit edilen yıllık brüt kira bedelinden davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına vekalet ücreti ve reddedilen kısım üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir Mahkemece, tahliye davasının reddine ve kira bedelinin tespiti davasının kısmen kabulüne karar verildiğine göre; her bir dava için davalı lehine vekalet ücreti takdiri gerekirken yazılı şekilde, kira bedelinin tespiti talebinin kısmen kabulüne karar verilmiş olmasına rağmen reddedilen miktar yönünden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmediği görülmekte ise de; bu yanlışlığın düzeltilmesi için hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında fayda görülmediğinden hüküm fıkrasında davalı lehine takdir edilen vekalet ücretine ilişkin 4 numaralı bentde yazılı olan ” ….AAÜT m.13 uyarınca 750 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, ” şeklinde yazılı olan kısmın hüküm fıkrasından çıkartılarak, yerine “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince, tahliye davası yönünden 750 TL ve kira bedelinin tespiti davası yönünden 750 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine” ibaresinin yazılması sureti ile hükmün 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 438.maddesi uyarınca düzeltilmesine ve bu düzeltilmiş şekli ile onanmasına karar verilmesi gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm ve davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.11.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.