Kiracı Tahliye 2024

Öncü&Keskin Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku avukatları aracılığıyla kira hukuku alanında açılabilecek yeni malikin tahliye davası ve tahliyesi konularında hukuki hizmet vermektedir.

Bununla birlikte tecrübeli İstanbul kira hukuku avukatlarımız kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü içeriğinin hazırlanması gibi işlemler ile birlikte kira tahliyesi ile ilgili her türlü hukuki danışmanlık, hukuki arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedirler.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olup kiracı ile kiraya veren arasında kullanım hakkının belirlenmesi için taraflar arasında yapılan rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi TBK 26, kapsamında sözleşme serbestisi dolayısıyla tarafların karşılıklı irade beyanlarına dayanır. Taraflar, kira sözleşmesi ile birlikte kiralanan mülkün özelliklerini, kullanım amacını, kira süresini, bedelini ve ödeme koşullarını karşılıklı olarak belirlerler.

Dolayısıyla bu sözleşme kiracıya bedel karşılığında mülkün kullanım hakkının devrini ihtiva eder. Buna karşılık tarafların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri vardır. Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödemesi, kiralanan mülkü iyi durumda kullanması ve belirlenen kira süresi içinde mülkü iade etmesi gibi yükümlülükler sözleşmede yer alır. Bunlara ek olarak kiracının kira sözleşmesinin koşullarına aykırı hareket etmemesi bakımından kira sözleşmesinde depozito veya teminat gibi ek güvenceler de düzenlenebilir.

Kira sözleşmesinin hükümlerinin sarih ve belli olması tarafların uyuşmazlık yaşamamaları velev ki yaşarlarsa, haklarının tespiti bakımından önem teşkil etmektedir. Bununla birlikte kira sözleşmesinin şekil şartı da yoktur fakat hukuki uyuşmazlıklar bakımından kira sözleşmesinin yazılı olması tarafların hukuki menfaateri bakımından daha iyi olacaktır. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreler için düzenlenebilir. Taraflar sözleşme yaparlarken kiralananın yeri ve durumu,tarafların adres ve kimlik bilgileri, kira sözleşmesi gibi hususlardan emin ve bu hususlar bakımından anlaşmış olmalıdırlar.

Tüm bu bilgiler ile birlikte kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir ki buna göre, Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira Bedeli ve Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanunu madde 26 uyarınca, Türk hukukunda sözleşme serbestisi vardır dolayısıyla taraflar sözleşmede kararlaştırdıkları unsurları, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak, konusu imkansız olmamak, kamu düzeni ve genel ahlaka aykırı olmamak şartıyla diledikleri gibi ihtiva edebilirler.(TBK 26-27)

Dolayısıyla taraflar yukarıda anılan hususlara dikkat etmek şartıyla kira bedelini istedikleri gibi düzenleyebilirler ancak kira bedeli hususunda uyuşmazlık çıkması tabi ki çok muhtemeldir ve bu halde de kira bedelini hakim belirler. Kira tespit davası bu anlama gelmekte olup, tarafların uzlaşamadıkları kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesidir.Kira bedeli tespiti kira bedelini artırmak ya da azaltmak için tarafların başvurdukları bir yöntemdir.

Kira tespitine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. TBK madde 343 ve devamında kira bedeli tespitine ilişkin hükümler bulunur ki bu hükümlere göre, bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kararlaştırdıkları kira bedeline ilişkin anlaşmaları ancak bu bedelin, önceki kira yılının TÜFE oranının on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçmemek koşuluyla geçerlidir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yoksa hakim yine önceki kira yılının TÜFE oranının on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla ve kiralanan taşınmazın durumunu da göz önünde bulundurarak kira bedelini hakkaniyete göre tespit eder.

Ayrıca tarafların anlaşıp anlaşmadıklarına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından TÜFE oranı değişim ortalaması, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.

Bu durumda kira bedeli tespiti için kira tespit davası açılması gerekir bu dava her zaman açılabilir.Ancak bu davanın kiracıyı bağlaması için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün sonra davanın açılması ya  da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla yeni kira döneminin başlangıcından itibaren açılması koşullarının gerçekleşmesi gerekir.

Yalnız kira bedel artışının 1 Temmuz 2024’e kadar yüzde 25’e sabitlendiği unutulmamalıdır. Buna göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilen kira dönemini kapsayan sözleşmelere yüzde 25 tavan sınırı getirilmiştir. Dolayısıyla TBK madde 343 uygulanmayıp 7094 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 uygulama bulacaktır. Ve kira artırımında ve kira tespit davalarında TÜFE oranının yıllık değişim ortalamalarına göre değil yüzde 25’i geçmeyecek şekilde artırım yapılabilecektir.

KİRALANANIN TAHLİYESİ

Kira sözleşmesi belirli süreli de olsa belirsiz süreli de olsa tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülmüş olan sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir. Kaldı ki kanunda tahdidi sayılan sebeplere ek olarak bir de kanun koyucu tahliye hususunda sebeplerin gerçek ve samimi olmasını aramıştır. Sebeplerin gerçek ve samimi olmaması halinde kiracıya borçlar hukuku kapsamında tazminat hakkı doğabilir. Aşağıda anılan şartların hem konut hem de çatılı iş yerlerinin kiralanması kapsamında gerçekleşmesi halinde kiracı tahliye edilebilir.

KİRACININ TEMERRÜDÜ HALİNDE TAHLİYE

Borçlunun muaccel borcunu ödememesine temerrüt denmektedir. Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü vardır. Bu kira bedeli uygulamada genelde aylık ödemeler şeklindedir.Kiracı ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiralanan konut veya çatılı iş yeri için, kiralayan borçlu kiracıya en az 30 günlük bir süre verip eğer borca riayet etmezse kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 315’te düzenlenmiş olup ilgili madde şu şekildedir:

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

KİRACININ ÖZENLE KULLANMAMASI VE KOMŞULARA RAHATSIZLIK VERMESİ HALİNDE TAHLİYE

Kiracının ve kiralayanın bazı hak ve yükümlülükleri olduğunu beyan etmiştik. Kiracı sözleşme ile kiraladığı mülkü özenle kullanma ve birlikte yaşadığı komşularını rahatsız etmeyerek özenli ve saygılı davranma yükümlülüğü altındadır. Aksi halde kiraya veren kiracıya yine 30 günlük bir süre verip davranışlarını düzeltmesini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Bu ihtarın yazılı olması gerekmektedir. Fakat durumun gereği veya olayın akışından ihtarla verilecek sürenin fayda etmeyeceği anlaşılıyorsa kiraya veren yapacağı yazılı bildirim ile sözleşmeyi derhal feshetme hakkına da sahiptir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesinde düzenlenmiştir. Şöyle ki,

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

İHTİYAÇ HALİNDE TAHLİYE

Kiralanan konut veya çatılı iş yerinde kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu yani çocukları veya torunları, üstsoyu yani annesi babası ve onların anne-babaları, bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı halinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından kira bakımından genel hükümler ve fesih dönemi ve şartlarına uyularak bulunan süreden itibaren başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Ancak bu 6 aylık süre içinde sözleşmeden feshi hakkı doğabilmesi için kiracıya 3 ay öncesinden ihtar suretiyle bildirimde bulunulması gerekir.Kiracı bu bildirime rağmen evi tahliye etmezse kiralayan tahliye davası açabilir. Anılan sürelerden yola çıkarak belirli süreli kira sözleşmeleri için sözleşmenin bitmesinden sonra 1 ay ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için fesih dönemi olan her 6 aylık süreden sonraki 1ay öngörülen süredir.Bununla birlikte ihtiyaç yani gereksinim halinde tahliyede kanun koyucu mutlaka samimi ve gerçek sebep aramıştır.Gerçek ve samimi sebep uygulama bakımından çok önemli olup bu davalarda mutlaka bulunmalıdır. İhtiyaç halinde tahliye Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiş olup ilgili hüküm şu şekildedir,

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir

 TADİLAT HALİNDE TAHLİYE

Kiralanan taşınmazın esaslı tadilatı, imarı veyahut yeniden inşası amacıyla tadilata girmesi durumunda kiralayanın kiracıdan tahliye etmesini isteyebilir. Fakat bu konuda kanun koyucu gerçekleştirilmesi gereken şartlar öngörmüştür ki bunlar,tadilat esnasında kiralananın kullanılmayacak durumda olmasıdır.Bu hal içinde bildirim gerekmektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kanun hükmünde anılan süreye ilişkin olarak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Ancak bu 6 aylık süre içinde sözleşmeden feshi hakkı doğabilmesi için kiracıya 3 ay öncesinden ihtar suretiyle bildirimde bulunulması gerekir.Kiracı bu bildirime rağmen evi tahliye etmezse kiralayan tahliye davası açabilir. Ayrıca yine bu halde de kiralayanın tadilat sebebi ve gereksinimi gerçek ve samimi olmalıdır, diğer bir ifadeyle kiracının tahliyesine yönelik olmamalıdır.Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiş olup hüküm şöyledir,

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir

İKTİSAP HALİNDE TAHLİYE(YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ HALİNDE TAHLİYE)

Bu hal kiralayanın gereksinimi durumundaki tahliye durumuna benzemektedir. Fakat ondan farklı olarak bu halde kiralananı sonradan iktisap eden yani malik olan kişinin ihtiyacına yönelik düzenlemeler vardır. kişinin kiralayanı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa hak iktisap etme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Bununla birlikte yeni malik gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Bu hal Türk Borçlar Kanunu madde 351’de düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir,

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir

KİRACININ BEDELİ ÖDEMEMESİ,BAŞKA BİR KONUTA MALİK OLMASI HALİNDE VE KİRALAYANIN TAHLİYE TAAHÜTNAMESİNE DAYANMASI HALİNDE TAHLİYE

Tahliye taahhütnamesi en basit anlatımıyla kiracı ile kiralayanın, tahliye şartları ve tarihleri bakımından anlaşmasını ihtiva eden bir belgedir.Bu halde tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı taahhütnamede öngörülen süre veya koşullara aykırı olarak taşınmazı tahliye etmezse kiralayan bu süreden başlayarak 1 ay içinde icra veyahut dava yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı bir yıldan kısa süreli sözleşmeler bakımından kira süresi içinde veyahut bir yılı aşan kira sözleşmeleri için aynı kira yılı içinde kirasını 2 kez ödemezse kiralayan kiracıya 2 haklı ihtarda bulunduktan sonra kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiralayanın kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belde veya ilçe belediye sınırları içinde oturmaya uygun bir konutunun olduğunu bilmemesi halinde kiralayan sözleşmenin bitiminden başlayarak1 ay içinde dava yoluyla kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bu hususlar Türk Borçar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir,

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Olağanüstü Sebeplerle Fesih :

369. Önemli Sebepler: Hem kiralayan hem kiracı önemli bir sebebin olması ve bu sebebin tarafların kira ilişkinin devamını çekilmez hale getirmesi durumunda sözleşmeyi yasal feshi bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’un 369. Maddesinde düzenlenmiştir.Hüküm şu şekildedir,

MADDE 369- Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

370. Kiracının İflası: Kiracının iflası halinde sözleşme iflasın açıldığı anla birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak kiracı kiraya verene işlemekte olan kira bedeli ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verirse kiralayan sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 370. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir,

MADDE 370- Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.

371. Kiracının Ölümü: Bu halde kiracının murisleri ve kiraya veren 6 aylık fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilirler. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 371. Maddesinde düzenlenmiş olup ilgili hüküm şu şekildedir,

MADDE 371- Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.

İLGİLİ MAHKEME KARARLARI

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “taahhüt nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda önce onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine ise bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
4. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, yazılı taahhüdüne uymayan davalıya … 1. Noterliğinin 06.03.2014 tarihli ve 2454 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının ihtar ve uyarılara rağmen yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının aynı taşınmaz ile ilgili olarak başka hukuksal nedene dayalı olarak … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde müvekkili aleyhine tahliye davası açtığını ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2014 tarihli ve 2014/256 E., 2014/963 K. sayılı kararı ile; gerek davacı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmuş 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinin, gerekse davalı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan tarihsiz tahliye taahhütnamesinin basılı (matbu), bilgisayar çıktısı olarak düzenlenmiş olmaları ve imzaları taraflarca inkâr edilmeyen (asılları da bulunan) bu iki belgenin mevcut olması, diğer taraftan gerek davacı tanığı …’in yeminli beyanı, gerekse davacı asilin duruşma sırasındaki isticvabında bizzat söylediği “tahliye taahhütnamesini sözleşmeyi yaparken aldığı, bu taahhütnameyi almadan sözleşme yapmadığı” yönündeki ifadesi karşısında, 14.03.2013 tarihli “tahliye taahhütnamesi” başlıklı belgenin, sözleşmenin yapıldığı 05.03.2010 tarihinde içeriği boş ve zemini basılı olarak düzenlendiği ve taraflarca altının imzalandığı, bu belgenin daha sonra davacı tarafça içeriğinin el yazısı ile doldurulduğu yönünde bir kanaat oluştuğu, bunun üzerine; davacı vekiline, dilekçesinde “her türlü yasal delil” ifadesi geçtiği için, karşı tarafa yemin teklif edip etmeyeceğinin sorulduğu, davacı vekilinin yemin teklif etmeyeceklerini belirttiği, bu durumda; “taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin sözleşme yapıldığı sırada kiralayan tarafından kiracıdan alındığı” yönündeki karine ve bu konuda oluşan kanaat çerçevesinde, davacı tarafın “taahhütnamenin sonraki bir tarihte kiracı tarafından verildiği” yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı, davaya konu tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığı ve bu yönüyle kiralayanın sözleşme yapmama baskısı altında alınan bir taahhütname niteliğinde olup hukuken geçersiz olduğu, dolayısıyla davada tahliye koşullarının oluşmadığı, davacı taraf davada haksız olup taşınmazın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan davanın esası hakkında herhangi bir karar verilmesine yer olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle dava konusu taşınmaz kiracı tarafından tahliye edildiğinden konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacı tarafın davalının yargılama giderlerine mahkum edilmesi yönündeki talebinin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 tarihli ve 2015/2042 E., 2015/3042 K. sayılı kararı ile kararın onanmasına karar verilmiş, bunun üzerine davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2015 tarihli ve 2015/7313 E., 2015/9971 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. …nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.03.2016 tarihli ve 2016/85 E., 2016/356 K. sayılı kararı ile; davalının “tahliye taahhütnamesi” başlıklı, içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan belge ve tanık delili ile “davacıya verilen tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile birlikte başlangıçta içeriği boş olarak verilen bir belge olup sözleşme yapmama baskısı ile alındığı” yönündeki savunmasını büyük ölçüde kanıtladığı, davalı asilin isticvap beyanında ifade ettiği “sözleşme ile birlikte iki boş taahhütname imzalatıldığı, birinin kiracı olarak kendisinde kaldığı, diğerini kiralayana verdiği” yönündeki ifadesinin kabule şayan olduğu, 17.12.2014 tarihli duruşmada davalı vekilinin kendilerinde bulunan boş taahhütnamenin aslını sunduğu ve yapılan karşılaştırmada dosyadaki fotokopi belge ile aynı olduğunun gözlemlendiği, davacının elindeki taahhütnamenin matbu kısımları dışındaki boş yerlerinin sonradan kalemle doldurulduğu yönünde bir karine oluştuğunun kanaatine varıldığı, davacının, “sözleşme başlangıcında kiracıdan mutlaka tahliye taahhütnamesi aldığını ve bu belgeyi almadan sözleşme imzalamadığını” açıkça itiraf ederek davalının savunmasını doğruladığı, 14.03.2013 tarihli, boş kısımları kalemle doldurulmuş belgenin, sözleşme ile aynı tarihte değil de gerçekten belgede yazılı tarihte düzenlenip kiralayana verildiği yönündeki iddianın kanıtlanması ile ilgili olarak ispat yükünün yer değiştirdiği, davacı taraf dilekçesinde “her türlü yasal delil” diyerek yemin deliline de başvurduğu için duruşmada kendilerine karşı tarafa yemin teklif edip etmeyecekleri hususunun hatırlatıldığı, yemin teklifi yapmayacaklarını ifade etmeleri üzerine davalı savunması doğrultusunda karar vermek gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
11. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.
13. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).
15. Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.
16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.
17. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

(2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.

18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.
19. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.
20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).
21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
24. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
25. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
26. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye

İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklının, tahliye taahütnamesine dayanarak başlattığı icra takibine davalı-borçlu tarafından süresinde itiraz edilmesi üzerine, davacı itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı ile davalı-borçlu arasında imzalanan 01.08.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesindeki imzalar inkar edilmemiştir. Davacı alacaklı 03.06.2013 tarihinde başlattığı icra takibinde, borçlunun … 1. Noterliğinin 27541 yevmiye nolu 31.08.2010 tarihli düzenleme biçimindeki tahliye taahütnamesine dayanmış, borçlu yasal süresinde verdiği itiraz dilekçesinde “kira sözleşmesi yapılmadan önce tahliye taahütnamesinin yapıldığını, tahliye taahütnamesini geçerli kılmak amacıyla kira sözleşmesinin tanzim tarihinin gerçeğe aykırı olarak 01.08.2010 olarak sonradan doldurulduğunu, kira sözleşmesinin kurulmasından ve mecurun tesliminden önce baskı altında alınan tahliye taahütnamesinin geçersiz olduğunu” belirtmiştir. Mahkemece ödemelere ilişkin banka kayıtları dikkate alındığında tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte tanzim edilmesi sebebiyle geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi 01.08.2010 başlangıç tarihli olup, aksi iddia geçerli delillerle ispat olunmamıştır. Kira ilişkisi başladıktan sonra 31.08.2010 tarihinde noter huzurunda düzenlenen taahütname ile davalı-kiracı kiralananı 30.5.2013 tarihinde tahliye edeceğini taahüt etmiş olup geçerli olan bu taahütnameye göre süresinde ve usulünce yapılan takip neticesinde mahkemece davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.