KİRA ARTIŞ ORANININ %25’E SABİTLENMESİ
KİRA ARTIŞ ORANININ %25’E SABİTLENMESİ
Öncü&Keskin Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku avukatları aracılığıyla kira hukuku alanında kendi kullanımı için daire veya işyeri alanlar tarafından açılabilecek kira uyuşmazlığıyla alakalı her türlü konuda hukuki hizmet vermektedir.
Bununla birlikte tecrübeli İstanbul kira hukuku avukatlarımız kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü hazırlanması gibi işlemler ile birlikte kira tahliyesi ile ilgili her türlü hukuki danışmanlık, hukuki arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedirler.
KİRA ARTIŞ ORANI NEDİR? KİRA ARTIŞ ORANINDA YÜZDE 25 SINIR NEDİR?
Kira artış oranı kiracının, kira sözleşmesi uyarınca ödediği kiranın yenilenmesi veya sonraki yılın kira bedelinde belirlenen artışı ifade eder. Kira artış oranı ve yeni kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre yapılır.
Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre, tarafların belirleyeceği kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bundan sebeple kiraya verenin belirleyeceği kira bedeline ilişkin artış TÜFE oranının on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile orantılı olmalıdır. Bununla birlikte taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa veya kira bedeliyle alakalı uzlaşılamamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira bedelini bu şekilde belirlenmekteydi fakat Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1’in TBMM Genel Kurulunda kabul edilmesiyle birlikte 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yapılan kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’e sabitlenmiştir. Geçici Madde 1, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile ilgilidir ve kiracıların kiraya veren tarafından talep edilen kira artışlarına ilişkindir. Buna göre, kiracıların kira bedelindeki artış oranı, mevcut kira bedelinin yıllık yüzde 25’ini geçemez. Yani, kira bedelinin yıllık artışı yüzde 25 ile sınırlıdır. Bu düzenleme, özellikle kiracıları korumak ve aşırı yüksek kira artışlarının önüne geçmek amacıyla yapılmıştır Dolayısıyla bu tarihlerde yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmalarda kira bedeli artış oranı en fazla var olan kira bedelenin %25 fazlası olacak şekilde düzenlenebilir. Yine tarafların anlaşamaması veya ortada bir anlaşma bulunmaması halinde hakim kira bedelini hakkaniyete göre %25 artış oranını geçmemek kaydıyla belirler.
Söz konusu 7409 Sayılı Kanun İle Getirilen Geçici Madde 1 şu şekildedir:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Her ne kadar anılan hükümde tarih bakımından 1 Temmuz 2023 tarihinde uygulanacağı söylense de söz konusu maddenin TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilmesiyle birlikte Geçici Madde 1’in süresi, 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır.Ayrıca söz konusu madde sadece konut kiraları bakımından geçerlidir.
Dolayısıyla %25 kira artış oranı 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmalarda geçerli olup bu tarihler arasında da yürürlüktedir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR, KİRA SÖZLEŞMESİ HANGİ HUSUSLARI KAPSAMALARIDIR?
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve bir kiracı ile bir kiraya veren arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme, kiralanan bir mülkün kullanım hakkının belirlenmesi için taraflar arasında karşılıklı rıza ile oluşturulan bir hukuki belgedir.
Kira sözleşmesi, Türk hukukunda sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde tarafların karşılıklı iradesine dayanır. Taraflar, kira sözleşmesinde kiralanan mülkün özelliklerini, kullanım amacını, kira süresini, kira bedelini ve ödeme koşullarını belirlerler.
Kiracı, kira süresi boyunca kiralanan mülkü belirli bir bedel karşılığında kullanma hakkına sahip olur. Kiraya veren ise mülkün kullanım hakkını kira bedeli ödenmesi şartıyla kiracıya devreder.
Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hükümleri içerir. Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödemesi, kiralanan mülkü iyi durumda kullanması ve belirlenen kira süresi içinde mülkü iade etmesi gibi yükümlülükler sözleşmede yer alır.
Ayrıca, kira sözleşmesinde depozito veya teminat gibi ek güvenceler de düzenlenebilir. Bu güvenceler, kiracının sözleşme koşullarına uymasını sağlamak amacıyla kullanılır.
Kira sözleşmesi, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini korumak için önemlidir. Tarafların anlaşmazlık yaşamaması ve hukuki sorunlarla karşılaşmaması için sözleşme hükümlerinin açık ve net bir şekilde belirlenmesi önemlidir.Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu madde 299 ve devamı maddelerde düzenlenir. Türk Borçlar Kanunu madde 299’a göre, Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bununla birlikte kira sözleşmelerinde şekil şartı yoktur ancak hukuki uyuşmazlıklarda ispatın kolaylığı açısından yazılı olması önem teşkil etmektedir. Ayrıca kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreler için düzenlenebilir. Taraflar kira sözleşmesi yaparken tarafların yetkisi, tarafların adres ve kimlik bilgileri,kiralananın tanımı ve özellikleri, ödeme şekli, kira süresi gibi hususlardan emin ve mutabık olmalılardır.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE KİRA TESPİT DAVASI
Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestliği ilkesi uyarınca taraflar, belirli şartlar ve süreler dahilinde kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak bazen kiracı ve mülk sahibi arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Kira bedeli, kira süresi boyunca değişen ekonomik koşullar ve piyasa şartları nedeniyle kiracı ve mülk sahibi arasında ihtilaflı hale gelebilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında, kira bedelinin tespiti için uygulanacak hükümleri düzenler. Buna göre, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, taraflar kira bedelini her kira dönemi sonunda belirlerken, önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranının on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçmemek şartıyla anlaşabilirler. Taraflar arasında böyle bir anlaşma yoksa veya anlaşma sağlanamazsa, kira bedeli hakkaniyete uygun olarak hakim tarafından belirlenir.
Kira bedeli tespiti için kiracı veya mülk sahibi, kira tespit davası açabilir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken önceki kira yılının TÜFE oranı değişim ortalamasını, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir karar verir.
Asıl hüküm olmakla beraber yukarıdada değinildiği üzere 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilen kira dönemini kapsayan sözleşmelere yüzde 25 tavan sınırı getirilmiştir. Dolayısıyla TBK madde 343 uygulanmayıp 7094 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 uygulama bulacaktır. Ve kira artırımında ve kira tespit davalarında TÜFE oranının yıllık değişim ortalamalarına göre değil yüzde 25’i geçmeyecek şekilde artırım yapılabilecektir.
Bu dava her zaman açılabilir, ancak kiracının yeni kira döneminde açtığı davanın kiracıyı bağlaması için, dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün sonra açılmalı veya kiraya veren, bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Aksi takdirde, yeni kira dönemi başladığında kira bedeli tespit edilmemiş olacaktır.
KONUYLA ALAKALI MAHKEME KARARLARI
- Yargıtay 3.Hukuk Dairesi: 2017/5586 E., 2019/435 K.
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
- Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/6224 K. 2015/9180 T. 27.10.2015
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava,kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.07.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 10.772,09-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dilekçesinde, aylık 6000-USD olan kira bedelinin günün ekonomik koşullarında yetersiz kaldığını belirterek kira bedelinin 01.07.2013 tarihinden itibaren aylık 8000-USD olarak tesbitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise taraflar arasında 2009 yılında bedelin aylık 5.800-USD’ye indirilmesi hususunda anlaşmaya varıldığını, 2009 yılından itibaren talep edilen döneme kadar 5 yıl geçmediğini ve ödenen bedelin rayiçlerin altında kalmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Taraflar arasında en son düzenlenen ve karara dayanak yapılan 01.07.2007 tarihli sözleşme ve son ödenen aylık kira bedeli hakkında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.kira bedeli bu sözleşmeyle aylık 6000-Euro olarak belirlenmiş olup, taraflarca en son ödendiği kabul edilen kira bedeli ise aylık 5.800-USD’dir.Kira bedelinin tespiti davasında dava tarihi itibariyle davalının kabul ettiği kira bedelinin altında bir kira bedeli doğru değildir Mahkemece davalının kabul ettiği aylık 5.800-USD kira bedeli dava tarihi itibariyle mahkemece tespit edilen bedelin üstünde olduğundan verilen hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
- Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/3698 K. 2017/18270 T. 26.12.2017
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalıların 01.01.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazlarda kiracı olduklarını, kira bedellerinin emsallerine göre çok düşük kaldığını belirterek halen aylık 1.800 TL olarak ödenen kira bedellerinin 106,107,112,117,119 nolu bağımsız bölümler için 01/01/2015 tarihinden itibaren aylık net 3.200 TL olarak tespitini istemiştir.
Davalılar vekili, kiraların düzenli olarak ödendiğini ve TÜFE artışı kararlaştırıldığı halde bu miktardan da fazla arttırmak suretiyle 2015 yılı ocak ayından itibaren aylık 1800 TL ödendiğini, davacının ise bir yıl sonrası için fahiş bir talepte bulunarak %100 artış talep ettiğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, Davalı … San. Ltd. Şti. Yönünden kiracı sıfatının olmadığı anlaşıldığından davanın reddine;
Diğer davalı yönünden davanın kısmen kabulü ile; 01/01/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 2.191,80 TL, net 1.753,44 TL olarak tespitine; fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2- 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa,kira bedeli bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.
Olayımıza gelince kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, kiracı olan taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 01.01.2014 tarihi olduğuna göre TBK’nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir. O halde, davacı tarafından birinci artış yılı olan 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istendiğine göre, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılarak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere bedelinin tespiti gerekirken yazılı gerekçe ile ödenmekte olan 1800 TL den daha düşük bir bedele karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
