KİRA TAHLİYE DAVASI

Öncü&Keskin Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku avukatları aracılığıyla kira hukuku alanında kendi kullanımı için daire veya işyeri alanlar tarafından açılabilecek yeni malikin tahliye davası ve tahliyesi konularında hukuki hizmet vermektedir.

Bununla birlikte tecrübeli İstanbul kira hukuku avukatlarımız  kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü hazırlanması gibi işlemler ile birlikte kira tahliyesi ile ilgili her türlü hukuki danışmanlık, hukuki arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedirler.

KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi, bir kiracı ile bir kiraya veren arasında gerçekleşen ve kiralanan bir mülkün kullanım hakkını belirleyen bir sözleşmedir. Kiracı, mülkü belli bir süre boyunca kullanmak için kiraya verene kira bedeli öder. Dolayısıyla kira sözleşmesi ile birlikte mülk sahibi kullanım hakkını kira bedeli karşılığında kiracıya devreder.

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında karşılıklı anlaşma ile oluşturulan bir hukuki belgedir. Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hükümleri içerir. Kira sözleşmesi, genellikle tarafların bilgileri, ödeme şekli ve kira bedeli,kira süresi, depozito ve teminat gibi unsurları ihtiva eder.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI

Türk hukukunda sözleşme serbestliği ilkesi vardır ve dolayısıyla taraflar kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak, konusu imkansız olmamak, kamu düzeni ve genel ahlaka aykırı olmamak kaydıyla her türlü sözleşme geçerlidir. Kira sözleşmesi içinde sözleşme serbestliği geçerlidir ancak bazen taraflar arasında anlaşmazlıklar çıkabilir. Dolayısıyla kira bedelindeki ihtilaflarda kira bedeli hakim tarafından belirler.

Kira bedeli tespiti, kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesi gereği belirlenen kira bedelinin, bir anlaşmazlık veya uyuşmazlık durumunda, yasal bir süreç yoluyla resmi olarak belirlenmesidir. Kira bedeli tespiti, genellikle kiracının kira bedelini artırmak veya azaltmak için başvurduğu bir hukuki yol olarak kullanılır.

Kiracı, kira sözleşmesi gereği ödemesi gereken kira bedelinin adil ve mevcut piyasa koşullarına uygun olmadığını düşündüğünde veya mülk sahibi tarafından talep edilen kira bedelinde anlaşmazlık yaşandığında, kira bedeli tespiti sürecini başlatabilir. Bu süreçte, mahkeme tarafından kira bedelinin uygun bir seviyede belirlenmesi amaçlanır.

TBK madde 343 ve devamında kira bedeli tespitine ilişkin hükümler bulunur ki bu hükümlere göre, bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde ; tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kararlaştırdıkları kira bedeline ilişkin anlaşmaları ancak bu bedelin, önceki kira yılının TÜFE oranının on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçmemek koşuluyla geçerlidir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yoksa hakim yine önceki kira yılının TÜFE oranının on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla ve kiralanan taşınmazın durumunu da göz önünde bulundurarak kira bedelini hakkaniyete göre tespit eder.

Ayrıca tarafların anlaşıp anlaşmadıklarına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından TÜFE oranı değişim ortalaması, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.

Bu durumda kira bedeli tespiti için kira tespit davası açılması gerekir bu dava her zaman açılabilir.Ancak bu davanın kiracıyı bağlaması için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün sonra davanın açılması ya  da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla yeni kira döneminin başlangıcından itibaren açılması koşullarının gerçekleşmesi gerekir.

BİLDİRİM YOLUYLA KİRACININ TAHLİYESİ

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi, kira ilişkisini sona erdirmek için kiracı veya mülk sahibinin karşı tarafa yazılı bir bildirimde bulunması işlemidir. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmesinin feshi için belirli süreli sözleşmelerde ve belirsiz süreli sözleşmelerde farklı bildirim süreleri uygulanabilir.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi:

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolmadan önce kira ilişkisinin sona ermesi için taraflardan biri fesih bildiriminde bulunmak istiyorsa, aşağıdaki sürelere uymak gerekmektedir:

• Sözleşmenin 1 yıldan az olduğu durumlarda, en az 15 gün öncesinden bildirim yapılmalıdır.
• Sözleşmenin 1 yıldan fazla olduğu durumlarda, en az 1 ay öncesinden bildirim yapılmalıdır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi:                                        

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira ilişkisini sona erdirmek için fesih bildirimi yapmak isteyen taraf aşağıdaki sürelere uymalıdır:

• Kiracının fesih bildirimi yapması durumunda, en az 1 ay öncesinden bildirim yapılmalıdır.
• Mülk sahibinin fesih bildirimi yapması durumunda, en az 6 ay öncesinden bildirim yapılmalıdır.

Fesih bildirimi, yazılı olarak yapılmalı ve belirli bilgileri içermelidir. Bildirimde bazı unsurlarının yer alması önemlidir bunlar, tarafların kimlik bilgileri (kiracı ve mülk sahibi), kira sözleşmesinin tarih ve numarası, kira sözleşmesinin fesih tarihi ve nedeni gibi unsurlardır.

Bildirim sürelerine ve içeriğine uymak, kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde feshedilmesi için önemlidir. Bildirimin geçerli olması yazılı olmasına bağlıdır.

DAVA YOLUYLA KİRACININ TAHLİYESİ

KİRA TAHLİYE DAVASI :

Kira tahliye davası,  bir kiralama sözleşmesi gereğince kiracının, sözleşme süresi sona ermeden önce kiralanan mülkü boşaltması için açılan bir hukuk davasıdır.

Kiralama sözleşmesine taraf olan kiracı, kiralanan mülkte oturmayı veya iş yapmayı sürdürmeyi reddederse, mal sahibi kiracıyı tahliye etmek için mahkemeye başvurabilir. Dava açılması gereken yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Kira tahliye davası, mal sahibinin kiracıyı tahliye etmesi ve kiralanan mülkü geri alması için bir hukuki yol sağlar. Mahkeme, kiracıyı tahliye etme kararı verdiğinde, kiracının belirli bir süre içinde mülkü boşaltması gerekir. Aksi takdirde, icra yoluyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

Kira tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve düzenlenen sebeplerin genişletilmesi mümkün değildir ancak anılan sebepler yoksa olağanüstü fesih söz konusu olur.

Kiracıdan Kaynaklı Dava Sebepleri

1.Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye :

Tahliye taahhüdü, kiracının kira sözleşmesini sonlandırmak için verdiği bir taahhüttür. Kiracı, belirli bir süre içinde veya belli şartları yerine getirerek kiralanan mülkü boşaltacağına dair bir taahhütte bulunur. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin feshi konusunda taraflar arasında anlaşmayı sağlar. Tahliye taahhüdü, kiracının kendi isteğiyle kiralanan mülkü boşaltmayı taahhüt etmesi durumunda kullanılır. Bu taahhüt, genellikle kiracının tahliye işlemlerini hızlandırmak, anlaşmazlık veya hukuki süreçlerden kaçınmak amacıyla tercih ettiği bir yol olabilir. Tahliye taahhüdü, taraflar arasında yazılı olarak yapılmalı ve içeriği net bir şekilde belirtilmelidir. Tahliye taahhüdü, kira ilişkisinin düzenli ve anlaşmalı bir şekilde sonlandırılmasına olanak sağlar. Ancak, tahliye taahhüdünün geçerli ve kabul edilebilir olması için yasalara ve kira sözleşmesinde belirlenen şartlara uyulması önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, tahliye taahhüdü sebebiyle kiracının tahliye edilmesi durumunu düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kiracı, kiralananı belli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ederse, mülk sahibi tahliye talebinde bulunabilir.

2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracı Tahliyesi :

Türk hukukuna göre haklı ihtar sebepleri vardır. Bunlardan kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesi durumunda, mülk sahibi kiracıya birinci haklı ihtar çekerek ödeme yapmasını talep edebilir.İhtar, yazılı olarak yapılmalı ve ihtar süresi belirtilmelidir. İhtar süresi, kira bedelinin ödeme dönemine uygun olarak belirlenir. Kiracı, ihtar süresi içerisinde kira bedelini ödemez veya ödese dahi sürekli gecikmeler yaşarsa, mülk sahibi ikinci haklı ihtar çekerek tahliye talebinde bulunabilir.

Buna ek olarak ev sahibi, kiralanan mülkün aşırı zarar görmesi durumu da haklı ihtar sebebidir. Kiracının kiralanan mülkü kasıtlı olarak zarar vermesi veya ihmal sonucu önemli ölçüde hasar oluşması durumunda, mülk sahibi kiracıya birinci haklı ihtar çekerek hasarın giderilmesini talep edebilir. İhtar, yazılı olarak yapılmalı ve ihtar süresi belirtilmelidir. İhtar süresi, hasarın giderilmesi için makul bir süre olmalıdır. Kiracı, ihtar süresi içerisinde hasarı gidermez veya gidermezse dahi sürekli olarak zarar verirse, mülk sahibi ikinci haklı ihtar çekerek tahliye talebinde bulunabilir. Kiracının ihtar süresi içerisinde şartları yerine getirmemesi durumunda, mülk sahibi tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

3. Kiracının veya Birlikte Müşterek Hayat Sürdüğü Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye :

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiralayandan Kaynaklı Dava Sebepleri

1. Ev Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye :

Kiraya verenin konut ihtiyacından kaynaklı tahliye, mülk sahibinin kendisinin veya birinci derece kan hısımlarının (anne, baba, eş, çocuk) oturabileceği bir konuta ihtiyaç duyması durumunda kiracıyı tahliye etme hakkını kullanmasıdır. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi tarafından düzenlenmiştir. Anılan madde ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, elirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir diyerek vurgulamıştır.Demek ki ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için bazı unsurların varlığı gerekir ki bunlar, konut ihtiyacının varlığı, uygun bir süreyi ihtiva eden fesih bildirimi,anılan kişilerin ihtiyacının varlığı ve bu ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır.

2. Kiralananın İnşası veya İmarı Sebebiyle Tahliye :

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesi, kiraya verenin kiralanının yeniden inşası veya imarı sebebiyle tahliye hakkını düzenlemektedir. Bu hükme göre, kiraya veren, kiracıyı yazılı bir tahliye bildirimiyle, kiralanının yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye etme hakkına sahiptir. Bu maddeye göre, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya

ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Tahliye bildirimi, kiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak iletilmelidir. Bu bildirimde, inşa veya imar çalışmalarının başlama tarihi, süresi ve kiracının tahliye edilmesi gereken tarih açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Kiraya veren, tahliye sebebiyle gerçekten kiralanının yeniden inşa veya imar çalışmalarını yapacak olmalıdır. Bu durumu kanıtlamak için inşa veya imar çalışmalarının başlama tarihini ve süresini gösteren deliller sunmalıdır.

Tahliye süresi, kiracının inşa veya imar çalışmalarının tamamlanmasına kadar yeterli bir süre olmalıdır. Kiracının, yeni bir konut bulabilmesi ve tahliye işlemlerini gerçekleştirebilmesi için makul bir süre tanınmalıdır. Bu tahliye hakkı kullanılırken, kiracının hakları saklı tutulmalıdır. Kiracının makul bir süre içinde yeni bir konut bulabilmesi ve tahliye işlemlerini gerçekleştirebilmesi için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır.

3. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye :

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye hakkını düzenlemektedir. Buna göre, bir taşınmazın satışı veya devri sonucunda taşınmazın yeni malike geçmesi durumunda, yeni malik, kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Veya kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Ancak bu tahliye hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.Bunlar taşınmazın satılmış olması yani malikin değişmesi, yeni malikin gereksiniminin mevcut olması, tahliye hakkının kullanılabilmesi için, yeni malikin taşınmaza gereksinimi olmalıdır. Bu gereksinim, yeni malikin taşınmaza kendisi veya birinci derece kan hısımları (anne, baba, eş, çocuk) için oturum veya kullanım amacıyla ihtiyaç duyması şeklinde olmalıdır. Bu gereksinim gerçek ve samimi olmalıdır.