KİRACI TAHLİYESİ

Kira sözleşmesi,  kiralayanın bir şeyin kullanımı veya kullanma ile birlikte semerelerinden yararlanılmasını kiracıya bırakan ve bunun karşılığında da kiracının kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.

Kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Eğer kararlaştırılan sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi herhangi bir bildirime tabi olmaksızın sona erdiriyorsa belirli süreli sözleşmeden aksi durumda belirsiz süreli kira sözleşmesinden söz edilir. Ayrıca kira sözleşmesi dolayısıyla kiralayanın ve kiracının bazı hak ve borçları söz konusu olur.

Bu yazımızda da kiracı tahliyesinin sebeplerini inceleyeceğiz.  Kira sözleşmesi belirli süreli de olsa belirsiz süreli de olsa tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülmüş olan sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir. Kaldı ki kanunda tahdidi sayılan sebeplere ek olarak bir de kanun koyucu tahliye hususunda sebeplerin gerçek ve samimi olmasını aramıştır. Sebeplerin gerçek ve samimi olmaması halinde kiracıya borçlar hukuku kapsamında tazminat hakkı doğabilir.Aşağıda anılan şartların hem konut hem de çatılı iş yerlerinin kiralanması kapsamında gerçekleşmesi halinde kiracı tahliye edilebilir.

Bunlar ise,

Kiracının Temerrüdü Halinde Tahliye

Kiracı kiralananın tesliminden sonra ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiralayan çatılı iş yeri ve konut için kiracıya en az 30 günlük bir süre verip ödemediği halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. (TBK 315)

Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Göstermemesi Halinde Tahliye

Kiracı sözleşmeye uygun olarak kiralananı özenle kullanma ve birlikte yaşadığı komşularına da özenle ve saygıyla davranmakla mükelleftir. Aksi halde davranması durumunda konut ve çatılı iş yerleri bakımından kiralayan kiracıya en az 30 günlük bir süre verip davranışınlarını düzeltmesi aksi halde sözleşmeyi feshedeceği hususunda yazılı ihtarda bulunabilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (TBK 316)

İhtiyaç  Halinde Tahliye

Kiraya verenin kiralananı kendisi ,eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi ile kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmeler için sürenin sonunda ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel  hükümlere ve fesihe dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere de uyulmak şartıyla belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Ancak bu 6 aylık süre içinde sözleşmeden feshi hakkı doğabilmesi için kiracıya 3 ay öncesinden ihtar suretiyle bildirimde bulunulması gerekir.Kiracı bu bildirime rağmen evi tahliye etmezse kiralayan tahliye davası açabilir. Anılan sürelerden yola çıkarak belirli süreli kira sözleşmeleri için sözleşmenin bitmesinden sonra 1 ay ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için fesih dönemi olan her 6 aylık süreden sonraki 1ay öngörülen süredir. Ayrıca kanun koyucu burada da samimiyet ve gerçek sebepleri aramıştır ; örneğin kiralayanın aynı veya yakın bir muhitte taşınmazı olduğu varsayımında tahliye sebebi gerçek ve samimi görülmeyeceğinden ihtiyaç sebebiyle kiracı tahliyesi davası açılamaz. Buna ek olarak kanun koyucu bir de ihtiyaç halinde tahliye edilme sebebinde söz konusu taşınmazın 3 yıl boyunca eski kiracı yani tahliyesi sağlanan kiracıdan başkasına kiralanamayacağını öngörmüştür. (TBK m.350)

Tadilat Halinde Tahliye : Kiralanın esaslı tadilatı , yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı,  genişletilmesi veya değiştirilmesi durumunda da kiralayan kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak bu hususta da kanun koyucu bazı şartlar öngörmüştür. Bunlar, kiralanın esaslı tadilatı ve bu tadilat yapılırken kiralananın kullanılmayacak durumda olmasıdır. Söz konusu tadilat kiracılar evdeyken yapılamayacak kadar esaslı olmalıdır basit tadilatlardan bahsedilmemektedir. Örneğin evin geri dönüşüm sebebiyle yıkılıp tekrar yapılacak olması esaslı onarım sayılabilir. Burada da fesih süresi öngörülmüş olup bu süre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler için sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kanun hükmünde anılan süreye ilişkin olarak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Ancak bu 6 aylık süre içinde sözleşmeden feshi hakkı doğabilmesi için kiracıya 3 ay öncesinden ihtar suretiyle bildirimde bulunulması gerekir.Kiracı bu bildirime rağmen evi tahliye etmezse kiralayan tahliye davası açabilir.Bunlara ek olarak kanun koyucu yine anılan sebebin gerçek ve samimi olması gerektiğini öngörmüş olup tadilat sebebiyle kiracının tahliyesi gerçekleşirse tahliyeyi takip eden 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.Taşınmazın bu 3 yıllık sürede başkasına kiralanması için eski kiracının kiralayanın yaptığı yazılı bildirime 1 ay içinde cevap vermemesi veya reddetmesi gerekir. (TBK 350)

Yeni  Malikin Gereksinimi  Halinde Tahliye( İktisap Halinde Tahliye) : Kiralananı sonradan satın alan yani malik olup hak iktisap eden kişinin kiralayanı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa hak iktisap etme tarihinden başlayarak  1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Bununla birlikte yeni malik gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. (TBK 351)

Tahliye Taahhütnamesine Dayanma Suretiyle Tahliye: Bu halde kiracı kiralananın belli bir tarihte boşaltılacağı konusunda kiralayan ile anlaşır.Bu halde kiracı evi taahhütnamede anılan sürede evi tahliye etmezse kirayalan kira sözleşmesini taahhütnamedeki süreden başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle fesh edebilir. Bu taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra yapılması gerekir. Ayrıca bu halde kirayalanın sözleşmeden doğan tazminat hakları da saklıdır. (TBK 352)

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Halinde Tahliye: Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde ve bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kirasını aynı kira yılı içinde 2 kez ödemezse kiralayan kiracıya iki haklı ihtarda bulunduktan sonra kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir. (TBK 352)

Kiracının Başka Bir Konutun Maliki Olması Durumunda Tahliye: Kiralayanın kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belde veya ilçe belediye sınırları içinde oturmaya uygun bir konutunun olduğunu bilmemesi halinde kiralayan sözleşmenin bitiminden başlayarak1 ay içinde dava yoluyla kiralananın tahliyesini isteyebilir.(TBK 352)

Olağanüstü Sebeplerle Fesih :

1. Önemli Sebepler: Hem kiralayan hem kiracı önemli bir sebebin olması ve bu sebebin tarafların kira ilişkinin devamını çekilmez hale getirmesi durumunda sözleşmeyi yasal feshi bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. (TBK 369)
2. Kiracının İflası: Kiracının iflası halinde sözleşme iflasın açıldığı anla birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak kiracı kiraya verene işlemekte olan kira bedeli ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verirse kiralayan sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. (TBK 370)
3. Kiracının Ölümü: Bu halde kiracının murisleri ve kiraya veren 6 aylık fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilirler. (TBK 371)